澳大利亚首府城市市场蓬勃发展，2026年有望再次迎来增长

　　回顾2025年，澳大利亚住宅房地产市场在整体积极的基调下收官。经历数年波动后，大多数主要首府城市均录得坚实的房价增长。

　　利率下降、住房供应持续紧张以及买家信心重燃，共同推高了房产价值，不过全澳各地的涨幅远非均衡。

　　根据PropTrack房价指数，全国住宅价值在过去一年上涨了7.5%，标志着自2024年年中以来最强劲的年度增长率，并将当前的增长势头延续至连续十个月。

　　Cotality的数据也凸显了市场反弹的规模：截至年底，澳大利亚住宅房地产市场的总价值已逼近12万亿澳元。

　　然而，在全国性的 headline 之下，2025年的故事主线是“分化”。中型首府城市再次表现突出，而悉尼和墨尔本这两大市场则落后于规模较小的同行。

　　珀斯一骑绝尘

　　珀斯成为2025年的佼佼者，巩固了其作为全澳最强首府城市市场的地位。

　　珀斯住宅价值

　　珀斯房价目前处于历史最高位。

　　下半年，其月度增长持续领跑全国。由于需求持续超过供应，房价急剧上涨。

　　人口流入、历史上紧张的租赁市场以及有限的新房建设，共同对价格造成了持续的上涨压力。

　　到年底，珀斯不仅抹平了2010年代多年的低迷表现，更跻身澳大利亚房价更昂贵的首府城市行列，吸引了自住业主和投资者的浓厚兴趣。

　　布里斯班再创佳绩

　　布里斯班也度过了又一个强劲之年，延续了本轮周期早前建立的势头。

　　在持续的州际移民、重大基础设施投资以及相比悉尼和墨尔本仍具相对可负担性的住房市场支撑下，2025年全年房价增长保持稳定。

　　独立屋价格持续上涨，而单元房市场表现尤为出色，因为买家在可负担性限制下调整了预期。

　　到2025年末，布里斯班的独立屋中位价已决定性突破100万澳元大关，巩固了其作为全国最具韧性增长市场之一的地位，步入2026年。

　　阿德莱德持续闪耀

　　阿德莱德是另一个表现稳健的城市，在主要城市中录得了一些最强的年度资本收益。

　　尽管下半年增长略有放缓，但房价仍接近历史高点。

　　可负担性、有限的住房供应和稳定的人口增长共同支撑了需求，这些因素帮助该市场免受其他地区出现的波动影响。

　　阿德莱德各郊区之间相对较小的价差，继续吸引着寻求稳定和长期增长而非投机回报的买家。

　　可负担性制约悉尼市场

　　相比之下，悉尼在2025年的表现更为温和。

　　悉尼住宅价值

　　虽然房价确实小幅走高，但增长幅度不大且高度局部化。

　　更可负担的外围郊区以及交通便利的区域吸引了需求，尤其是来自首套房买家和目标价格在150万澳元以下房产的投资者。

　　然而，更广泛的市场仍受制于可负担性压力，借贷能力限制严重影响了买家活动。

　　因此，尽管悉尼作为澳大利亚最大、流动性最强的住房市场依然具有吸引力，但其年终增长仍落后于全国平均水平。

　　墨尔本表现垫底

　　墨尔本是2025年主要首府城市中表现最弱的市场。

　　房价增长依然缓慢且不均衡，全年价值仅小幅上升。

　　可负担性挑战、经济复苏缓慢以及人口动态变化，都导致了该市较为疲软的市场状况。

　　尽管一些内城和中环郊区在年底显示出企稳迹象，但墨尔本相对于全澳其他地区继续表现不佳，需要在下一周期阶段迎头赶上。

　　买家转向单元房市场

　　2025年，几股共同力量塑造了各首府城市的市场结果。

　　年初的降息提高了借贷能力并提振了买家信心，尤其是在投资者和升级换房者中。

　　与此同时，住房供应仍然受限，建筑延误和较高的建造成本限制了新住宅流入本已紧张的市场。

　　这些压力在珀斯和布里斯班最为严重，那里的人口增长显著超过了新住房的交付速度。

　　可负担性也起到了决定性作用。

　　买家日益转向单元房和联排别墅，尤其是在独立屋已变得极其昂贵的市场。这一趋势在布里斯班、珀斯和阿德莱德部分地区表现明显，并可能在2026年保持为一个关键主题。

　　2026年房市展望

　　展望未来，大多数分析师预计2025年建立的势头将延续至新年，不过步伐会更加稳健。

　　珀斯、布里斯班和阿德莱德似乎处于有利地位，有望继续跑赢大盘，这得益于强劲的需求基本面和持续的供应限制。

　　住宅价值变化（截至2025年12月1日的三个月）

　　悉尼和墨尔本可能会经历更为温和的增长，机会将日益集中在特定郊区而非整个大市场。

　　2026年的主要风险集中在可负担性和家庭借贷能力上。随着房价已大幅上涨，进一步的增长将取决于收入增加、额外的利率缓解或住房供应的实质性改善。

　　围绕规划、移民和建筑的政策设置也将在塑造市场结果方面发挥重要作用。

　　即便如此，2025年再次印证了澳大利亚房地产市场的韧性。

　　虽然本轮周期明显偏爱某些城市，但更广泛的趋势仍然是向上的。

　　对于愿意精挑细选的买家和投资者而言，步入2026年的市场环境表明机会依然存在，尤其是在那些增长由真实需求而非投机驱动的市场。