澳大利亚5%首付计划是否真的推高了房价？

　　联邦政府推出的5%首付计划对市场可负担端房价的影响，近来引发了广泛讨论。

　　借鉴正在澳大利亚掀起热潮的英伦摇滚巨头Oasis的经典名曲，最准确的答案或许是一个坚定的"肯定也许"。

　　可以肯定的是，全国各地价格上限以下的房产价格确实有所上涨；但"也许"住房担保计划并非这些价格上涨的唯一甚至主要推手。

　　10月1日，扩大的住房担保计划正式启动。该激励计划最初于2020年1月1日以"首次住房贷款存款计划"之名推出，如今已扩展至包含无限名额、取消收入上限、并提高房产价格上限，以协助更多首次置业者以低至5%的首付购房。这类低首付贷款还无需支付贷款人抵押贷款保险。

　　住房担保计划下的购房价格上限

　　计划重启六周后，关于房价我们了解到以下情况：

　　根据Cotality的数据，上月价格符合5%首付计划上限的住宅价格上涨了1.2%，而价格超过上限的住宅涨幅略低，为1.0%。

　　但任何因果关系尚不明确。

　　这种价格趋势长期存在。近两年来，低价值房产的表现一直优于高端市场。

　　除霍巴特和首都领地外，每个城市在10月份价格上限以下的房产资本增长均高于上限以上的房产。

　　去年同期的增长周期也由价格低于首付上限的房产主导。

　　房价涨幅最大的可负担房产市场也呈现多样化态势。

　　它们既包括高端住房市场中的低价值区域，也包括受欢迎的偏远地区中心。墨尔本内东区的子市场位居榜首，价格上限以下的房产价值上涨了1.7%，比价格高于95万澳元的房产0.4%的涨幅高出130个基点。这一差异位居前列，与价格超过95万澳元的房产相比，差异幅度位列前9%。

　　上榜的还有悉尼高端市场中较低价值的细分市场，其中北部海滩区价格低于150万澳元的房产上涨了0.9%，而该市场高端房产价格持平。

　　吉朗和中央海岸在表现最佳的前十名中，它们也是该计划首府城市房价上限分别为95万澳元和150万澳元的地区。

　　10月份5%首付价格上限上下价值变动最大差异

　　Cotality数据显示，整个10月份，大多数地区价格上限以下的房产市场出现了更强劲的增长。

　　量化分析师Thomas Clarkson表示，历史增长趋势表明，在5%首付计划扩大之前的最近几个月，这种情况就已经发生。

　　"因果关系难以确立，但持有这种视角是有益的。"

　　"同样值得注意的是，扩大后的计划其全面影响可能还来不及在价格增长中完全显现，这些数据值得持续关注。"

　　"归根结底，首付计划的扩展只是推动中低端市场强劲增长的众多因素之一。"

　　Cotality研究主管Eliza Owen指出，在偏远地区，维多利亚州、西澳大利亚州、南澳大利亚州和昆士兰州的低端市场在10月份表现尤为强劲，增长差异位居历史结果的前30%。

　　"然而有趣的是，在新计划价格上限以下的房产价值，其出色表现在计划扩大前的一个月甚至更强，这表明还有其他因素在推动中低端市场价值。"

　　"也许最令人惊讶的是，新州偏远地区价格上限以上和以下的住宅价值均增长了1%。"

　　"住宅价值1%的涨幅对新州来说并不寻常，在10月之前，该州2025年的月平均涨幅仅为0.4%。"

　　价格低于首付上限的单元房价格在今年下半年开始起飞。

　　2026年房价走向何方？

　　2025年全国住宅价值加速上涨，Cotality住宅价值指数10月份1.1%的涨幅是自2023年6月以来的最高月度涨幅。

　　今年迄今为止的降息可能是一个关键驱动因素，更低的债务成本提升了购房的信贷可获得性。

　　Cotality估算，从2024年底到9月底，中等收入家庭的可负担购房价格已上涨近6.5万澳元。

　　同期澳大利亚住宅中位价值上涨约4.3万澳元，这表明购买力的增加正被市场迅速定价。

　　由于全国范围内的挂牌房源仍然偏低，房价压力缓解似乎遥不可及。

　　通胀仍然是房价持续上涨的最大障碍。

　　如果顽固的CPI在2026年引起澳联储更多担忧，那么下一次利率动作有可能是加息。如果借款人的钱袋子受到影响，房地产市场上涨轨迹中一个迟来的暂停点或许会到来。

　　澳联储行长Michele Bullock强调了高度不确定性，指出关于下一次利率变动（上调或下调），"一切皆有可能"。经济学家普遍认同利率未来路径存在"相当大的不确定性"。

　　EQ Economics董事总经理Warren Hogan曾表示，降息将危及经济。

　　他补充说，澳联储强有力的信号"将消除所有（降息）预期，因为信息是下一次利率变动很可能是上调。"

　　"这是人们正在面对的重大现实。"

　　"在此基础上下调利率会带来真正的问题，他们不会那样做，"Hogan先生说。

　　"如果澳联储想那么做，那么最终只会以悲剧收场。"