澳洲房地产市场期房合同暗藏“坑”？一文教你如何防止被开发商“反悔割韭菜”

　　在澳洲房地产市场，期房（Off-the-plan）一直是投资客和首次购房者的热门选择。

　　前者希望提前锁定升值红利，后者则想以“今日价格”买下未来的家，在施工期间慢慢存钱。

　　但近几年，这个领域的“游戏规则”发生了天翻地覆的变化——一系列立法改革，彻底重塑了开发商与买家的权力平衡。

　　如今，一个新的问题浮出水面：

　　当合同被开发商单方面撤销时，买家是否应该有权要求赔偿“失去的升值收益”？
 

　　法律保护的演变：从被“割韭菜”到逐步维权

　　故事的转折点出现在 2015 年。

　　当时，房价一路飙升，部分开发商开始频繁“玩套路”：

　　利用合同中的“日落条款（sunset clause）”，以各种理由单方面解除合同，再以更高价格转售同一套房产。

　　大量买家眼睁睁看着房子飞了、利润没了，引发舆论哗然。

　　于是政府出手了——

　　新法规定：开发商不得再随意动用“日落条款”毁约，除非获得最高法院批准。

　　这一条保护（载入《Conveyancing Act》第66ZL节）甚至追溯适用于之前的合同。

　　但，这还不够。

　　到 2019 年，新一轮改革进一步加强了透明度要求：

　　购房者的定金必须托管，直到交割完成；

　　开发商必须提供包含关键信息的披露声明；

　　若有任何“重大变更”（影响房屋使用或享受），必须通知买家；

　　某些情况下，买家也可据此主动解除合同。

　　这些规定被整合进《Conveyancing Act》第10分部（第66ZL至66ZU节），正式构筑起买家的“防坑盾牌”。
 

　　政府还在酝酿新动作：更多“防翻车”条款或将上路

　　今年早些时候，新州政府发布了一份讨论文件，进一步探讨新改革方向，包括：

　　是否应限制开发商延长日落期的权力，或对逾期支付罚金；

　　是否允许买家在开发用地上登记购房权利（caveat）；

　　是否要求开发商公开施工进度与里程碑状态；

　　是否应在合同中强制加入“日落条款”，让买家能在工程长期拖延时主动退出。

　　一句话：政府要让“合同不再是开发商说了算”。
 

　　　买期房前一定要看清的关键点

　　虽然法律保护越来越多，但期房合同依然复杂。

　　普通购房者千万别自己盲签合同，最好找熟悉此类交易的专业律师审查。

　　以下几点，务必仔细核查：

　　一、合同条款与开发商义务

　　合同里的措辞至关重要。

　　如果合同只写开发商会“尽合理努力（reasonable endeavours）”完成项目，这其实没有任何约束力。

　　更要警惕那些附带“条件性条款”的合同——

　　一旦允许开发商以各种理由退出，所谓“日落保护”几乎形同虚设。

　　二、开发商背景与过往记录

　　查开发商的历史项目、交付口碑，甚至公司董事履历。

　　这往往能看出一个开发商的“人品”，比合同上的承诺更真实。

　　三、日落日期的灵活度

　　有些合同允许开发商多次延长完工日期，这可能让买家被无限期套牢。

　　一定要问清楚：延期有没有上限？

　　四、项目资金与可行性

　　别忽视一个细节：

　　开发商是否需要卖出足够数量的期房，才能启动施工？

　　这能看出对方是有自有资金实力，还是完全靠预售支撑现金流。

　　后者风险更高——一旦销售不达标，项目可能直接烂尾。

　　五、开发商变更或破产的应对条款

　　若开发商把地块转让给他人，或公司破产，合同是否还受保护？

　　这一点很多买家都忽视，后果却可能极为严重。
 

　　　签约前多一分谨慎，事后少十万麻烦

　　澳洲的建筑周期长、市场变化快，法律也在不断调整。

　　购房者与开发商之间的“博弈”，其实就在合同的每一行字里。

　　签约前认真核查、清楚了解自己的权利，

　　比事后打官司、上最高法院，省下的不只是时间，还有巨额律师费。

　　对于懂法律、懂市场的买家来说，

　　期房依然是一个机会，但前提是——

　　你要比开发商更懂规则。