房子一租，税单炸锅？自住房转投资，这些税务问题必须知道！

　　很多人因为搬家、换房或出国，会选择把原来的自住房出租出去。

　　但需要注意的是，从那一刻起，你的房子在税务上的身份就彻底变了。

　　不论是资本利得税（CGT），还是土地税（Land Tax），都可能带来重要的财务影响。

　　尤其要看你是继续留在澳大利亚，还是搬去海外成为非税务居民，这两种情况的税务结果会完全不同。

　　　一、资本利得税（CGT）变化

　　在澳大利亚，只要房子是你的主要居所（main residence），一般出售时可完全免征资本利得税。

　　但一旦你将房子出租，这项免税资格可能就不再完全适用。

　　　“六年规则”（Six-Year Absence Rule）

　　税法规定，当你将主要居所出租后，最多可在六年内继续将其视为你的主要居所。

　　条件是这段期间你没有把另一处房产申报为主要居所。

　　如果你在六年之后出售该房产，那么超出免税期的那部分增值将需缴纳资本利得税。

　　计算增值的起点，是从房产第一次开始产生租金收入的日期起算。

　　二、留在澳洲与移居海外的不同税务影响

　　如果你仍然是澳大利亚税务居民，并且房产持有超过12个月，那么在计算应税收益时，可以享受50%的资本利得税减免（在扣除主要居所免税部分后）。

　　但如果你成为海外税务居民，情况则不同。

　　自2012年5月8日起，非税务居民不再享有居住期间之外的50% CGT减免。

　　税务局会按你的居住天数比例，计算可享受的折扣部分。

　　此外，自2020年6月30日起，如果你在出售时的身份为外国税务居民，一般无法再享受主要居所免税，除非你符合“特殊人生事件测试”（life-events test）。

　　如果你在出售前重新成为澳大利亚税务居民，并符合“六年规则”等条件，那么主要居所免税仍可能重新适用。

　　三、从自住房变为投资房后，土地税如何计算

　　土地税属于各州征收的税种，不在联邦税法的范围内。

　　各州的免税额度、税率和附加费差异较大，而且每年可能都会调整。

　　以下为各州目前的一些关键政策变化：

　　新南威尔士州（NSW）

　　自2025年1月1日起：

　　一般免税额固定为 1,075,000 澳元；

　　高端门槛（premium threshold）为 6,571,000 澳元。

　　维多利亚州（VIC）

　　自2024年起：

　　一般土地税免税额为 50,000 澳元；

　　超出后按固定金额与边际税率计算；

　　对“缺席业主”（absentee owner）还会征收附加费。

　　昆士兰州（QLD）

　　个人土地税免税额为 600,000 澳元；

　　公司和信托的门槛与税率有所不同。

　　　联合持有房产需特别注意

　　不要简单认为共同持有房产就能把免税额平分。

　　例如在新南威尔士州，税务局会对共同持有人出具一份合并评估单，

　　对整个联合投资组合仅适用一次免税额度。

　　如果其中一名持有人在州内还有其他土地，税务局会额外发出补充评估单。

　　四、外国业主附加税：混合国籍家庭要格外警惕

　　根据2024年4月8日发布的新南威尔士州土地税更新公告，

　　政府撤销了对部分国家公民（包括新西兰、德国、日本和印度）的豁免。

　　自2024年4月8日起，这些国家的公民将重新被视为“外国买家”；

　　从2025年1月1日起，他们将再次被征收最高5%的外国买家附加税和外国业主土地税附加费。

　　这对夫妻一方为澳大利亚公民、另一方为外国公民的家庭影响尤为显著。

　　附加税会按外国业主的持股比例计算，一旦家庭住房变为出租房，年度持有成本可能大幅上升。

　　五、出租前务必做好规划

　　在把自住房改为出租房前，应认真考虑以下问题：

　　你是打算留在澳洲还是移居海外？

　　你是否符合“六年主要居所免税”规则？

　　你的居住身份会如何影响资本利得税的折扣？

　　你所在州的土地税免税额度和附加费政策是什么？

　　你的房产持有结构是否可能导致附加税风险？

　　还需要特别注意的是：

　　土地税属于州级税，不包含在联邦税法之内，因此不会出现在你的年度所得税申报表中。

　　许多会计师或税务代理主要处理联邦税务（如所得税、CGT等），

　　他们并不会主动审核或提醒你有关州级土地税的问题，除非他们在这方面有特别经验。

　　因此，理解和申报土地税的责任最终在于房产持有人本人，而非帮你报税的会计师。

　　建议在住所用途发生变化时，尽早联系当地州税务局（State Revenue Office），

　　以便提前了解可能涉及的土地税问题，避免未来产生补税或罚款。