投资马来西亚房地产：终极指南(2)
2025-06-27 14:38 海外房产网
马来西亚是亚洲较小的国家之一，人口仅约3000万。但仅凭外国人可以购置土地这一事实，马来西亚的每一个城镇就都向投资敞开了大门。这意味着您将有海量选择。
例如，与泰国相比，泰国人口虽多于马来西亚，但外国人通常只能购买公寓单位。在清莱（Chiang Rai）或那空那育（Nakhon Nayok），您可能找不到太多公寓项目。
大多数重要商业活动都必须经过吉隆坡。然而，许多中型城市，如槟城（Penang）、哥打京那巴鲁（Kota Kinabalu）、新山（Johor Bahru）和古晋（Kuching），在本地人和外籍人士中同样颇受欢迎。
吉隆坡 (Kuala Lumpur)
作为马来西亚首都，吉隆坡（当地人常简称KL）都会区人口超过700万，幅员广阔。在19世纪，这里还只是一个小型锡矿小镇。
如今，它已成为全球伊斯兰金融最重要的城市，甚至超越了迪拜等城市。它同时也是东南亚最重要的石油和天然气产业中心之一。
吉隆坡文化多元，深受印度、马来、中国和西方影响。这意味着来自世界各地的游客和投资者都会造访这座城市。
经常能看到富裕的阿拉伯人和中国大陆人士的身影——他们几乎必定携带着资本而来。
吉隆坡不像曼谷、雅加达或其他一些亚洲城市那样庞大。但它拥有多个特色鲜明的社区，颇受外籍人士青睐。
吉隆坡市中心 (KLCC)
在吉隆坡市中心，双子塔高耸入云，周围环绕着大型购物中心、公寓、酒店和办公楼。马来西亚这座最大城市确实拥有亚洲最美的天际线之一。
KLCC（即“吉隆坡市中心”）拥有马来西亚最高的房地产价值，尤其是武吉免登（Bukit Bintang）和Pavilion购物中心附近的一些品牌公寓项目。
四季酒店（Four Seasons）、哈罗德百货（Harrods）、悦榕庄（Banyan Tree）等几个国际品牌近期也开始在KLCC开发公寓项目。
然而，距离Pavilion购物中心、双子塔或任何地铁站越远，吉隆坡的房产价格就越低。
吉隆坡最具有发展潜力的区域之一是吉隆坡塔（KL Tower）附近的锡兰山（Bukit Ceylon）。最近的地铁站稍远。但锡兰山坐落在一座小山上，位置中心且环境理想。
吉隆坡中央车站 (KL Sentral)
作为吉隆坡中央火车站的所在地，KL Sentral是一个规划完善的商业区，靠近市中心，拥有众多酒店、公寓、办公楼和便利的交通选择。
也许最重要的是，通过机场快线，从KL Sentral可以轻松前往吉隆坡的两个国际机场。仅此一点就使该社区深受外籍人士和经常旅行者的欢迎。
虽然KL Sentral并不完全位于市中心，但距离很近。它也能便捷地连接吉隆坡单轨列车（KL Monorail），且此处的房产价格不像KLCC那样高昂。
白沙罗 / 孟沙 / 满家乐 (Damansara / Bangsar / Mont Kiara)
尽管这三个区域各有特色，但它们有几个共同点。白沙罗、孟沙和满家乐都位于吉隆坡西郊，距市中心约15分钟车程。
它们都非常受外籍人士欢迎，因为这里富裕、拥有西式便利设施、优质的国际学校、多元化的餐厅以及较低的犯罪率。
与市中心相比，这些地区的每平方米价格也明显更低。所有这些因素，尤其是让满家乐、白沙罗和孟沙对外籍家庭极具吸引力。
八打灵再也 (Petaling Jaya)
作为吉隆坡一个相对较远的郊区，八打灵再也（简称PJ）不如前面三个区域高档和便利。
不过，这里的价格要便宜得多，因此更容易负担得起适合需要大空间人士的大型房屋。即使您住在郊区并可能需要开车。
这并不意味着八打灵再也无事可做。该市一些最大的购物中心、最好的餐厅和最棒的主题公园都在这个方向。许多公司也设址于此，这使得某些外籍人士更倾向于居住在此社区。
然而，您仍然是在用便利性换取更低的价格。一切都很分散，有些人甚至担忧八打灵再也的安全和入室盗窃问题。
如果您有此顾虑，八打灵再也仍有公寓可供选择，而非典型的马来西亚郊区排屋。
对于投资者而言，这很理想，因为在马来西亚，与有地房产相比，公寓的租金回报率通常更高。
槟城 (Penang)
马来西亚第二大城市槟城同样深受外籍人士和退休人士的喜爱——可能后者更多一些，因为这里有海滩和轻松的氛围。
槟城最昂贵的房产位于岛屿东侧靠近乔治市（Georgetown）的地方，尤其是葛尼道（Gurney Drive）的海滨公寓。这条街道因其昂贵的公寓和大型购物中心而被誉为“富豪街”。
最近，岛屿北部和东北部沿岸的公寓和房屋也开始受到外籍人士欢迎。
这些区域，包括Q都丁宜（Batu Feringghi）、丹绒武雅（Tanjung Bungah）和丹绒道光（Tanjung Tokong），位置不算太中心。但它们拥有优质的国际学校和海滨氛围。
槟城南部和中部也在发展之中。包括班台惹雅（Banyan Bayu）、格鲁贡（Gelugor）和日落洞（Jelutong）在内的这些区域，价格相对不那么昂贵。
槟城第二座大桥的竣工（第三座已在规划中）意味着通往大陆更加便捷，甚至可能推升房产价值。
槟城南部的社区，尤其是班台惹雅，可能是岛上最佳房地产投资地。大多数工厂也聚集于此。
加上快速的城市化进程，槟城郊区的房屋确实值得作为一项长期、具有增值潜力的资产加以关注。
新山 (Johor Bahru)
新山与新加坡仅一水之隔，目前正经历着大规模的开发建设。这座城市正被政府大力宣传给全球的富裕投资者，称其为“马来西亚版的深圳”。
确实，新山与深圳有相似之处。就像毗邻香港的深圳一样，新山靠近新加坡，开车即可抵达，这赋予其独特的优势。
新加坡和新山这两座城市有潜力最终形成一种互补关系。马来西亚的低成本劳动力和制造能力，结合新加坡的资本与创新能力，可以使两国共同受益。
然而，这里存在一个关键问题：伊斯干达特区（新山核心发展区）的房价被严重高估，开发更是过度。
我们（InvestAsian）多年来一直持此观点，而到了2025年，这一说法比以往任何时候都更加切中要害。
新山的一切——从游乐园、大学、写字楼，到（当然）住宅地产——正如雨后春笋般涌现。富裕的中国人和新加坡人被上述种种理由所吸引，纷纷前来购置房产。
尽管新山似乎潜力巨大，但它目前却缺乏值得一提的支柱性产业。
房地产的入住率更是惨不忍睹。与此同时，似乎很少有人愿意在新山买房并真正搬到这里长住。
尽管寻求资金避险的中国富豪可能会在新山购置房产，但一个成功经济体所需的其他要素（人口、就业、旅游业等）并不会仅仅因为一座城市被建造起来就自动出现。
似乎很少有人意识到这一事实。因此，我们无法真诚地推荐在新山购买房产。至少现在不行。
亚庇 (Kota Kinabalu) / 古晋 (Kuching)
古晋和亚庇是两座相距超过1000公里的不同城市。然而，从投资角度看，它们却有着非常相似的特点。
与本名单上的其他城市不同，这两座城市都位于东马来西亚的沙捞越州和沙巴州。这一地理位置使得外国投资者对它们关注较少。
吉隆坡作为首都，是购置房产的热门之地，原因不言而喻。槟城是马来西亚第二大城市。而新山则紧邻新加坡。
相比之下，古晋和亚庇的房产并未受到许多投资者的关注。
但这种情况应该很快就会改变，因为这两座城市是马来西亚增长最快的房地产市场之一。游客数量正在增加，制造业和石油出口也在复苏，未来前景光明。
两者都是中等规模城市，人口各约30万。随着时间的推移，城市化进程应会推动古晋和亚庇核心地段房产的价值走高。
马来西亚的房地产经纪人 (Real Estate Agents in Malaysia)
在马来西亚，外国人进入房地产市场比在亚洲大多数其他国家都更为便利。这要归功于英语的广泛使用，像PropertyGuru这样的在线房地产门户网站也提供了帮助。
也许正是由于这种便利性，当地人也普遍使用房产中介。这与泰国和柬埔寨等地形成鲜明对比，那里的中介基本上只为了赚取佣金，同时为不了解情况的外国人充当翻译。
马来西亚的标准中介费为房价的2%，由卖方支付。不过，这个比例通常在1%到3%之间浮动。与槟城或新山等其他地区相比，吉隆坡和雪兰莪州的中介佣金率处于较高水平。
通常情况下，马来西亚的房产经纪人会自己保留一半的佣金，并将另一半支付给其所在的房地产公司。
马来西亚“第二家园”签证 (Malaysia My Second Home Visa - MM2H)
马来西亚的房地产投资者可以通过“马来西亚我的第二家园”(MM2H) 计划为自己和家人获得长期签证。符合要求的人可以获得10年、可多次入境的签证，并且可以无限期续签。
该签证实质上等同于永久居留权，但仍有一些区别。最显著的一点是，除非您年满50岁或以上（这样您每周最多可以工作20小时），否则不能在马来西亚工作。
MM2H的要求因年龄而异，政府似乎更青睐年长的退休人士。除非您年龄在50岁以上且有每月至少10,000令吉的养老金收入，否则要求如下：
1.必须在马来西亚购买价值至少1,000,000令吉的房产。
2.需要出示房产所有权证明和全额付款证明。
3.房产必须在申请MM2H签证前的5年内购买。
4.需要在马来西亚银行账户存入一笔定期存款：年龄在50岁以下者至少150,000令吉；50岁以上者至少100,000令吉。
我们需要说明的是，这笔定期存款无需在申请人获得原则批准函之前存入。该批准函会列明在MM2H签证签发前您必须完成的步骤。
这些步骤通常包括：在马来西亚银行存入定期存款、在马来西亚进行体检、以及购买医疗保险。完成这些步骤后，您即可在布城的移民局领取签证。
近期，MM2H计划有所调整，申请人必须满足新的标准才能被接受。
新标准包括最低存款额大约翻倍，同时还要求MM2H签证持有人每年必须在马来西亚居住至少三个月以维持其签证资格。现在，申请人必须年满35岁或以上才能参与MM2H计划。
总体而言，在马来西亚的外国投资者对宣布的MM2H变更感到不满——尤其是要求现有参与者也必须满足新标准的条款。
政府暗示未来可能对MM2H有进一步调整，我们将在调整最终确定后更新此部分内容。
马来西亚房地产是好的投资选择吗？(Is Real Estate in Malaysia a Good Investment?)
马来西亚虽然常常被泰国和新加坡等国的光芒所掩盖，但其房地产市场却是亚洲最具商业友好性、独特性和监管宽松的市场之一。
马来西亚的租金收益率较低（在可预见的未来可能仍将如此），税收也较高——然而其升值潜力甚至更大。令吉目前正处于数十年来的低点，这意味着升值将对投资回报产生倍增效应。
不仅如此，马来西亚的每平方米房价仍是亚洲最低水平之一。尽管事实上马来西亚比其大多数邻国更为发达。
例如，吉隆坡的房价平均甚至低于马尼拉或雅加达！
此外，马来西亚强劲的人口增长加上高城市化率（即人们从农村迁入吉隆坡等城市），应会推动如槟城中心区或KLCC（吉隆坡城中城）等地区的房价上涨。
您不应期望通过马来西亚房地产快速获利。然而，能够拥有土地产权，加之潜在的房价上涨空间，使其值得考虑。