选举后有望爆发的房地产市场细分领域

　　阿尔巴尼斯政府正陶醉于选举胜利之中，鉴于过去几年住房问题一直是政治辩论的核心，他们或许认为自己的策略是恰当的，因为此次选举他们大获全胜。

　　从选举的角度来看，这或许没错。但他们的住房政策很可能在几个月内就会受到严格审查。

　　理论上的争论或许会在堪培拉激烈展开，但决定实际市场走向的还是诸如供求关系、抵押贷款成本等市场基本要素。

　　而我们目前所看到的情况是，市场已准备好迎接活跃的交易局面。

　　投资者和房主将成为最大的赢家，而首次购房者则最有可能处于不利地位。

　　对于那些想知道未来走势如何的人，这里有一些标志性的迹象可供留意，以判断我们目前在房地产周期中的位置以及您所在市场未来一年的发展趋势。

　　利率

　　资金成本仍是澳大利亚市场最具影响力的因素。

　　目前，多数分析师预计今年至少会有两次降息，甚至可能有三次。这将是市场所需要的灵丹妙药。

　　降低利率会增加购房者或投资者的预算承受能力，从而导致竞拍更加激烈，房价上涨幅度更大，市场上待售房产数量增多。

　　利率下降的速度是这一等式中需要密切关注的关键部分。如果澳大利亚储备银行（RBA）保持谨慎态度，缓慢降息，那么市场将以温和的速度上扬。

　　如果像很多人预测的那样降息三次，我预计东海岸的大多数城市房价将进入上涨期。

　　信号提示：两次或更多次降息。

　　性价比与声望

　　由于今年利率有可能下降，这给最大的都市市场增添了一种有趣的动态。

　　在过去的两年里，经济适用型市场一直是大赢家。

　　我们可以看到，珀斯和阿德莱德等市场的表现优于其东海岸的同类市场。

　　在都市圈内，我们也能看到这种动态在发挥作用。在大城市，表现较好的是那些单位房和价格实惠的远郊住宅，而非那些位于繁华的海滨地区或墨尔本“富人区”的房产。

　　这也是促使许多地区表现优于大都市区的一个因素，尤其是在西澳大利亚州、昆士兰州和新南威尔士州。

　　但利率较低的环境可能会使这一切发生改变。至少在过去三十年里，情况一直如此。

　　近二十年来，房地产价格大幅上涨，有人质疑这种机制是否已变得不那么有效。

　　但倘若如往常一样发展，正如我所料，判断我们是否即将迎来繁荣的最佳迹象将是拍卖成交率。

　　如果到8月我们看到拍卖结果令人瞠目结舌的头条新闻，那将是市场中排名前35%的房产在推动市场向前发展。

　　从那时起，资金充裕且资产丰富的买家将成为市场的引擎，而经济适用房的买家则难以跟上步伐。

　　路标：悉尼和墨尔本的拍卖成交率超过70%。

　　住房可负担性

　　这是此次选举中的一个重大难题；尽管许多人期待着有关住房可负担性的解决方案，但政治进程似乎执意要给出些空洞无物的东西。

　　解决澳大利亚住房负担能力危机需要一系列政策变革，包括应对扭曲市场的投资者激励措施和首次购房者补贴，提高建筑行业的生产力以及对澳大利亚陈旧的城市规划方法进行重大改革。

　　这些议题中的每一个都引发了激烈的反对，而政府似乎无意去解决。

　　从这些指标可以看出，过去几年澳大利亚年轻人购房的能力受到了极大的影响，而且这些因素在未来几年似乎也不会有太大改观。

　　澳大利亚的住房负担能力顽疾仍将持续恶化。我预计到今年年底，住房负担能力问题以及体制对改革的顽固抵制将再次成为政治和媒体关注的焦点。

　　警示牌：首次购房者比例下降。

　　公寓vs联排别墅

　　这是一个老生常谈的说法：在价格增长方面，独栋住宅总是优于公寓。

　　这种情况之所以一直如此，是有充分理由的，其中包括澳大利亚人对带花园住宅的喜爱以及房屋售价中土地价值所占比例较高。

　　话虽如此，公寓居住的兴起势头依旧迅猛。2021年的人口普查发现，如今29%的澳大利亚人居住在公寓或联排别墅中，超过50万人居住在高层公寓（九层及以上）。

　　公寓持续表现强劲的最主要原因在于其价格实惠，以及许多年轻澳大利亚人和想换小房子的人希望住在城市或城市周边。

　　那么，澳大利亚的独栋住宅会重新在价格上领先于公寓吗？

　　他们或许会这么做。但与此同时，越来越多的人希望住在靠近市区的小单元房里，或者只愿意支付公寓或小单元房的价格。

　　我们从近期的数据中可以看出这一点，比如，布里斯班的公寓在过去一年里增值了13.2%，而珀斯的公寓则增长了12.9%。

　　或许，仅仅是或许，公寓单位将与住宅房屋共同引领价格增长。

　　标志点：单位中位价格增长与房屋中位价格增长持平或超过。