悉尼房产市场热点：一港之隔，冷热不均

 

　　悉尼房地产市场出现的分化已演变成巨大的鸿沟。

　　在过去12个月里，悉尼市中心5公里范围内四分之三的郊区房价都有所下跌。

　　在价格较为亲民的远郊地区，形势出现了彻底的逆转，距离悉尼邮政总局20公里以上的地区中，有四分之三的郊区房价都在上涨。

　　这种情况在全国各地以类似的方式上演，但悉尼的房价要高得多，这使得这种趋势在海港城表现得更为突出。

　　进一步凸显了这种巨大差距的是，年度增长排名前20的郊区都距离中央商务区至少20公里，费尔菲尔德、利物浦和布莱克敦地方政府辖区占据了全市前20名的主导地位。

　　新科托利蒂（原名科雷逻辑）的数据证实，全国住房状况最佳的地区集中在每个首府城市的郊区。

　　过去12个月里，房地产市场的低端四分位数引领了资本增值，这反映出在买家应对持续的偿债能力限制和不断拉伸的购房负担能力指标时，对更经济实惠住房的需求有所增加。

　　如今在澳大利亚，中等收入者已无力购买中等价位的房产，因为即便支付了20%的首付，仍需将收入的一半以上用于还贷，购房者因此被迫转向边缘地区。

　　这种情况在澳大利亚最大且房价最高的房地产市场表现得更为明显。

　　XS房产公司的主管杰森·西蒙斯表示，远郊地区每平方米的价值更高，土地面积更大，而且房屋通常也更现代化。

　　此外，像费尔菲尔德、利物浦和布莱克敦这样的地方政府辖区在基础设施方面的投资正在改善交通连接和公共设施，有助于缩小内城区和外城区之间的住房差距。

　　他指出了未来几年内有望因这项投资而获得更高资本增值的五个主要领域。

　　七山镇正受益于布莱克敦带来的连锁效应以及便捷的交通连接。

　　坎贝尔镇正因重大基础设施规划和城市更新项目而蓬勃发展，而里弗斯通人口增长强劲，是西北增长区的一部分。

　　临近西悉尼大学和内皮安医院的金斯伍德正吸引着租户和自住业主，这对房产投资者来说颇具吸引力。

　　在靠近市区的地方，位于内西南部的贝尔莫尔房价仍相对实惠，随着买家在距离市中心15公里范围内寻找性价比高的房产，其吸引力也在不断增强。

　　悉尼房价仍比2024年9月的峰值低1.1%，但距离悉尼邮政总局20公里或更远的郊区中，有81%的地区房价年涨幅为正，而在距离5公里以内的地区，这一比例仅为26%。

　　据aussieproperty.com悉尼首席授权人艾伦·哈布奇（AllenHabbouchi）称，对于这些位于外郊且不断升值的住宅以及更新、更现代化住宅的竞争加剧，将继续推高房价。

　　这种需求的转变常常导致这些价格更亲民的市场中竞争加剧，进而引发价格上涨。

　　远郊通常能提供更大的住宅、更多的土地以及更接近自然的空间，这吸引了那些追求更高生活质量的家庭和个人，尤其是在远程办公兴起的当下。

　　悉尼人口的增长和城市扩张导致了对远郊地区住房需求的增加，支撑了强劲的市场表现，再加上生活方式偏好的变化，尤其是在疫情之后，使得对市中心以外房产的需求进一步上升。

　　哈布奇先生表示，投资者认为远郊地区具有更高的增长潜力和更优的租金回报率，这进一步推动了相关活动，并且由于悉尼目前可供出售的房产短缺，这些地区需要更多的开发。

　　对于那些希望在2025年及以后获得房价上涨的买家来说，他表示，州和市议会层面的重大基础设施升级意味着帕拉马塔的郊区，包括梅里兰兹、梅斯山、彭德尔山和格兰维尔、布莱克敦以及劳斯山，是值得关注的亮点。

　　市中心复兴有望

　　预计到2034年将有超过65万新居民迁往悉尼，强劲的人口增长正在推动对住宅物业的长期需求。

　　当利率变动时，高价房地产市场已被证明是最为敏感的。

　　随着利率预计在2025年全年下降，更昂贵的内郊区或悉尼可能是第一个经历需求和价格压力增加的地区。

　　新冠疫情过后，以下图表突显了该市房地产市场前四分之一的追赶潜力。

　　SourcedProperty公司的董事瑞安·詹金斯（RhiannanJenkins）表示，悉尼内城区房价涨幅惊人，这迫使那些想要购房的人去寻找其他选择，但他认为内城区很快就会重新恢复其失去的发展势头。

　　稀缺性是推动房价上涨的最大因素之一，当供应有限时——比如建于20世纪初的新镇特色联排别墅，或者马里克维尔超过500平方米的大块土地——需求往往会增加，仅仅是因为这类房产已不再被复制。

　　虽然我们可以通过公寓开发来增加住房供应，但这往往会削弱该类别的稀缺性，从而使现有的独特或有特色的房产随着时间的推移变得更有价值。

　　相比之下，在远郊地区，新建的住宅区越多，房屋就越趋同，这种同质化会为购房者提供更多选择，也可能意味着卖房者的议价能力降低。

　　对于更实惠的房产选择的追求并未导致单位价格的上涨。

　　过去三个月，首府城市的房屋价值上涨了1.1%，涨幅超过公寓市场0.5%的涨幅两倍多。

　　这一趋势主要由悉尼推动，该市住宅价值在滚动季度内上涨了1.4%，而同期公寓价值则下降了0.3%。

　　詹金斯女士表示：“以我的经验来看，那些真正稀缺的地区和房产类型往往需求更强劲。”

　　从长期来看，由于稀缺性、吸引力和供应有限等因素，内城郊区的房价可能会有更强劲的增长。