抵押贷款压力上升：作为房地产投资者如何应对

2025-02-17 00:00 海外房产网

抵押贷款压力正影响着大量的澳大利亚房主，超过150万的借款人现在被列为“处于危险之中”。当抵押贷款偿还额超过家庭总收入的30%时，就会出现这种情况，给家庭预算带来压力，降低财务灵活性。

尽管许多房主继续偿还贷款，但不断上升的利率和生活成本压力迫使他们削减基本开支或动用储蓄。由于澳大利亚储备银行（RBA）将利率维持在13年来的高位，资金紧张仍然是房地产市场的一个关键问题。

重要的是，处于抵押贷款压力并不一定意味着借款人错过了还款。许多人仍在履行他们的义务，但必须为此做出经济牺牲。

另一方面，当借款人未能按时偿还抵押贷款时，就会发生抵押贷款拖欠。如果抵押贷款在很长一段时间内仍未支付，它可能导致丧失抵押品赎回权，贷款人将占有该房产。虽然抵押贷款压力可能是一个警告信号，但并非所有有压力的借款人都会拖欠贷款。

根据罗伊·摩根（Roy Morgan）的数据，2024年11月，26.8%的抵押贷款持有人，约151.4万名澳大利亚人被认为“处于危险之中”。这一数字较10月份略有上升，但仍比6月份低3.5%，主要原因是第三阶段减税提高了家庭收入。

高利率继续给房主带来压力，澳大利亚央行目前将现金利率维持在4.35%的13年高点。

这大大增加了抵押贷款的还款额，特别是对浮动利率的借款人而言。一些较大的银行已经开始调整其可变和固定住房贷款利率，预计澳大利亚央行将在2月18日晚些时候调整利率。

如果澳大利亚央行在2月份将利率下调0.25%至4.10%，那么“有风险”的抵押贷款持有人数量预计将减少26,000人，至1,488,000人（26.3%），这将为许多房主带来急需的解脱，尤其是那些抵押贷款相对于其收入而言数额较大的投资者。

工资增长停滞也起到了一定作用，许多家庭难以跟上不断上涨的生活成本。当支出超过收入增长时，抵押贷款压力就会变得更加普遍。

房地产投资者应该怎么做？

对于房地产投资者来说，这种情况既带来了风险，也带来了机遇。

更高的投资贷款还款可能会使现金流紧张，尤其是在房地产价值已经企稳、租金收益率可能停滞不前的地域市场。

投资者应定期评估和跟踪所有收入和支出，并确定潜在的储蓄。减少可自由支配的开支，优先考虑必要的开支，可以提供一些喘息的空间。

由于贷款人预先调整抵押贷款利率，预计2月份可能会有利率调整，与你的贷款人谈判成为关键的一步。再融资可以帮助确保较低的利率，而固定利率抵押贷款选择在高利率环境下提供稳定性。此外，抵消账户和重新提取工具可以用来减少利息支付和改善现金流。

根据最近发布的API杂志房地产情绪报告2024年第四季度，78%的受访者认为自己是房东，只有21%的人表示他们愿意失去一个好租户来追求更高的租金回报。但在市场条件允许的情况下，增加租金收入有助于增加现金流，同时多元化经营短期租金也能创造新的收入机会。

对于那些拥有表现不佳房产的投资者来说，出售房产可能是一种战略举措，可以释放资金，再投资于商业地产等表现更好的市场。

缓解投资性房产抵押贷款压力的一个经常被忽视的方法是，将税收折旧收益最大化。投资者可以申请投资房产折旧，减少应税收入，最终增加现金流。

CoreLogic的数据显示，1月份澳大利亚房价保持稳定。

房地产集团Domain预测，到2025年，澳大利亚全国房价将上涨4%至4%，毕马威（KPMG）预测，未来12个月房价将上涨3.3%。这表明，尽管面临挑战，但如果做出战略投资决策，澳大利亚房地产市场仍是一个可行的投资空间。

虽然按揭压力仍然是一个持续的问题，但拥有一个可靠的房地产专家团队，包括财务顾问、抵押贷款经纪人和税务折旧专家，可以帮助房地产投资者采取战略措施，有效地管理他们的财务状况，避免按揭压力，同时优化他们的税收减免，最大化现金流和保留他们的房地产资产。

条问答

有多少抵押贷款持有人被认为“有风险”。或者在抵押贷款压力下？

降息会减轻抵押贷款压力吗？

如果澳大利亚央行在2月份将利率下调0.25%至4.10%，那么“有风险”的抵押贷款持有人数量预计将减少2.6万人，至1,488,000人（从26.8%降至26.3%）。

借款人如何克服抵押贷款压力？

投资者应定期评估和跟踪所有收入和支出，并确定潜在的储蓄。减少可自由支配的开支，优先考虑必要的开支，可以提供一些喘息的空间。由于贷款人预先调整抵押贷款利率，预计2月份可能会有利率调整，与你的贷款人谈判成为关键的一步。再融资可以帮助确保较低的利率，而固定利率抵押贷款选择在高利率环境下提供稳定性。此外，抵消账户和重新提取工具可以用来减少利息支付和改善现金流。