揭秘：澳大利亚房地产市场将受到降息的最大冲击
2025-02-17 00:00 海外房产网
如果利率在2025年和明年大幅下降，悉尼、墨尔本和澳大利亚各地的豪宅市场将最有可能推动房地产价格上涨。
这是数据研究人员CoreLogic在对澳大利亚利率暴跌的其他时期进行比较研究后得出的结论。
这份报告由澳大利亚研究部主管伊丽莎?欧文（Eliza Owen）和高级定量分析师Robin Han共同撰写。报告称，总体而言，从现金利率下调中获益最大的市场可能是那些过去对金融和利率环境变化表现出更敏感的市场。
周一（2月10日）发布的报告指出：“这些市场通常是悉尼和墨尔本的高端市场，其中许多市场的房价在利率上升的情况下也大幅下跌。”
“降低现金利率可能会刺激悉尼和墨尔本高端房地产市场的复苏趋势，这往往是这些城市更广泛市场复苏的领头羊。”
面对房源增加给房价带来下行压力的局面，市场普遍预期的降息措施有望重振楼市。
CoreLogic预测，根据以往减息期，现金利率每下降1个百分点，全国住宅价值平均将增加6.1%。
考虑到澳大利亚央行（Reserve Bank of Australia）需要降息四次才能达到这一水平，利率的上升可能是渐进的，而澳大利亚央行行长布洛克（Michele Bullock）目前仍公开对通胀的下行轨迹和利率放松的速度持谨慎态度。
但如果官方现金利率降至3.35%，东部沿海大城市似乎最有可能实现更高的资本增长率。
下表显示了2015年至2019年期间澳大利亚房屋和单位市场对全国现金利率下调的反应最为强烈。这些市场也普遍低于峰值，这表明自2022年5月以来，它们对加息做出了强烈反应。
根据CoreLogic的分析，相对昂贵的市场历来对降低现金利率的反应更强烈，尤其是在房地产领域。
最典型的例子是莱希哈特（Leichhardt）、怀特霍斯（Whitehorse）以及悉尼和墨尔本其他内陆市场的房屋，它们此前对下调现金利率的反应最为强烈。
报告指出：“悉尼和墨尔本的住宅和单元房似乎从利率下调中获益最大。”
“对利率下降反应最大的单位市场要么价格高，要么投资所有权高度集中，要么两者兼而有之。
“在悉尼、墨尔本、霍巴特和堪培拉，许多对降息反应强劲的市场的价值也远低于最近加息时的峰值，因此更容易获得信贷可能会引发这些市场的复苏趋势。”
历史上对降息反应最强烈的布里斯班市场也相对昂贵。除布朗平原（Browns Plains）外，前十大房产市场的房价中位数都至少为100万美元。
阿德莱德和珀斯的房地产市场涨幅较小
在澳大利亚首府城市中，阿德莱德和珀斯一直处于房价上涨的前沿，因此，如果利率下降，它们被认为没有太大的潜力大幅上涨。
人们普遍认为，这两个市场对信贷成本不太敏感，更容易受到经济环境的影响，尤其是珀斯和采矿业。
“现金利率和房屋价值之间的关系在阿德莱德和珀斯的市场上远没有那么明显，在整个2010年代，这两个市场的市场表现截然不同，这提醒人们，房地产市场对各种因素都有反应。”
“在珀斯和西澳大利亚州，市场价值受到采矿业繁荣与萧条状况的影响远远大于国内现金利率目标的变动。
“南澳大利亚的住宅在整个2010年代都有缓慢而稳定的价值变化，然后在新冠疫情期间看到房屋价值的快速‘追赶’。”
为对抗利率下调了价格前景
目前澳大利亚房地产市场的宽松状况迅速逆转的前景，是建立在降息的基础上的，而降息远非既成事实。
目前，挂牌待售房产数量的增加对市场的影响最大。
Domain于上周五（2月7日）发布的最新2025年1月市场洞察报告强调，随着销售季节的开始，供应水平创下了历史新高。
今年1月，所有首都的新上市股票再次增加，这是自2019年以来的最大月度增幅。悉尼、墨尔本和堪培拉的房价创历史新高，阿德莱德的房价创历史第三高，布里斯班和珀斯的房价创2022年以来的新高。
Domain的研究和经济主管Nicola Powell博士表示，随着悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和霍巴特等大多数城市的上市天数增加，房屋出售时间更长。
“新库存的持续增长表明，卖家受到稳定需求和房地产价值弹性的鼓舞，”她表示。
降息的高可能性也可能让一些之前犹豫不决的卖家重返市场。
“更高的供应量给了买家更多的时间来做决定和评估市场，这意味着出售房屋所需的时间正在延长到大多数首府城市。”
“这可能会促使卖家调整定价预期，以加快销售速度，但随着利率可能下调，我们可能会在未来几个月看到买家需求再次增加。”
问答
在哪儿如果利率下降，房价会上涨得最多吗？
如果利率在2025年和明年大幅下降，悉尼、墨尔本和澳大利亚各地的豪宅市场将最有可能推动房地产价格上涨。
澳大利亚的房地产市场是买方还是卖方？
2025年1月，合并后的首都的新上市股票再次增加，这是自2019年以来的最大月度增幅。悉尼、墨尔本和堪培拉的房价创历史新高，阿德莱德的房价创历史第三高，布里斯班和珀斯的房价创2022年以来的新高。