租金收益率可以决定投资是否会带来巨大的麻烦或回报

　　房地产投资者经常谈论“投资回报率”(yielding)，房地产论坛上也充斥着“现金流正向”(cash flow positive)等术语。

　　然而，一些成功的投资者通过正收益策略积累了大量财富，但许多人并不完全理解这种策略。

　　同时实现资本增值和强劲租金回报的目标，可以说是一种难以企及的“圣杯”。

　　在大多数情况下，尤其是在当前的利率水平下，如果投资者希望实现资本增值，他们必须面对在房地产收购旅程开始时出现现金流为负的前景。

　　重要的是负现金流的规模。
 

　　现金流难题

　　强烈的负现金流可能会从以下几个方面破坏投资计划：

　　首先，如果没有做好规划，它会侵蚀储蓄，并对重要的生活方式(以及非可自由支配)决定产生负面影响。

　　例如，如果投资物业影响了家庭在食物、服装、教育、燃料或交通方面的支出，那么这种投资物业不会持续太久。出售成本还会进一步放大任何损失。如果娱乐活动也被限制(以至于导致不快乐)，投资者也可能决定出售。

　　严重的负现金流也会阻碍投资者继续投资。如果贷款服务占用了投资者的最大能力，那么继续投资的唯一缓解办法就是大幅加薪，或者现有物业(如果有的话)的强劲租金增长。

　　额外的股权无法改变这一点，因为服务的重点在于客户偿还债务的能力，而不是他们筹集另一笔存款的能力。

　　当投资者对现金流比较敏感时，选择租金收益率较高的物业是有道理的。一些投资者在进行长期“买入并持有”策略时会采用这种方法。

　　但是他们多久才会预测最终的结果呢?为什么这如此重要呢?

　　买家通常不会考虑资本增值与租金增长之间的关系。租金回报率的变动通常比较缓慢，就像一艘被舵手操控的船。墨尔本的租赁市场近年来有所萎缩，尽管有租金压力的新闻报道，但过去两年租金回报率仅从3%上升至3.4%。

　　大多数墨尔本投资者都已经注意到租金的上涨，但在当前的利率环境下，这一涨幅尚不足以显著缓解持有房产的压力。

　　因此，如果租金回报率相对稳定，这意味着长期来看，资本增值表现优异的物业很可能也会有类似的租金增长。
 

　　租金与资本增值的关系

　　租金增长与资本增长之间的关系类似于DNA链条。租金增长和资本增长通常在相反的方向上波动，但在长期内，租金与资本增长的比例(租金回报率)相对稳定。

　　这表明，拥有更多资本增值资产的投资者将在长期内获得更高的租金收益。

　　挑战依然存在：服务和现金流。

　　投资者如何选择合适的房产来为自己提供理想的退休收入?

　　假设拥有大量低价物业能使投资者更快地实现目标，这种观点通常是错误的。多套房产可能意味着多重烦恼和庞大的维护费用。一旦涉及跨州持有物业，这种负担会进一步增加。

　　相反，模拟一个适度增长和出租收益的房地产组合，以及所需的维护费用和税收附加费，是一个不错的主意。

　　就像金发姑娘和她的粥一样，为个人投资者量身定制投资计划是非常重要的，这样才能达到最佳效果。