可负担性和强劲的经济可能表明，墨尔本房地产转机很快到来

　　随着澳大利亚内地较大城市的房价创下历史新高，墨尔本的房地产市场继续滞后，但为什么呢?

　　这个城市有大量移民，在全球宜居排名中一直排名很高，销售数字比去年有所上升。

　　尽管一些关键指标仍然是积极的，但墨尔本的房地产市场继续步履蹒跚。

　　根据CoreLogic的数据，墨尔本的住宅价值中值在过去一年中仅增长1.6%，但在最近一个季度下降了0.6%。

　　维多利亚州对房东的环境越来越不利，这在很大程度上得到了重视，但其他采取类似限制性措施的州，如西澳大利亚州，表现强劲，所以这只是故事的一部分。

　　去年7月，南澳大利亚州政府宣布了禁止”无理由”驱逐的禁令，以及从本月初开始生效的其他租金改革。根据CoreLogic的数据，自去年7月宣布这些改革以来，新的投资房地产融资只呈上升趋势，截至2024年5月上涨了37%左右。

　　CoreLogic Australia研究主管伊丽莎•欧文(Eliza Owen)表示:”结束‘无理由”驱逐将支持租户获得更大的租赁权安全，虽然这将以房东的灵活性和潜在租金收入增加为代价，但减少租户的权力不平衡不太可能对投资者活动或租金价值产生重大影响。”

　　”租赁市场的价格将继续受人口增长、家庭规模和收入等需求因素的主导，而投资物业的供应将在很大程度上受到资本增长前景、信贷供应和利率等市场条件的影响。”

　　墨尔本的时代可能仍然会到来

　　这并不全是对房价的悲观。

　　在过去的一个季度里，墨尔本内陆的单位焕发了生机。

　　卡尔顿(Carlton)、帕克代尔(Parkdale)和Ripplonlea等地区在过去一个季度的增长超过5%。在一系列不同的地区，房屋的增长轨迹类似，过去一个季度约占前一年所有增长的四分之三。

　　房地产顾问史蒂夫·琼斯(Steve Janes)说，墨尔本的负担能力从来没有像现在这样好。

　　”任何将墨尔本视为家的人都不会有更好的机会来建立自己的家园。

　　他说:”这是我在墨尔本看到过的最便宜的房产，在经历了五年的低迷之后，它的价格早就应该再次大幅上涨，以及对未来几年的强劲移民和人口预测。”

　　琼斯表示，外籍员工尤其可能从低澳元带来的额外奖金中受益。

　　PIPA主席尼古拉·麦克杜格尔(Nicola McDougall)说，在过去一年中，珀斯、布里斯班和阿德莱德的住宅价格出现了两位数的增长，而悉尼和新南威尔士州更普遍地出现了复苏的迹象。

　　她说，墨尔本的困境可能很快就会扭转。

　　麦克杜格尔说:”墨尔本仍然是房地产城的话题-但不是以一种好的方式。”

　　她说:”对墨尔本的反市场情绪不仅导致该市成为一个买家市场，而且投资者要么出售墨尔本，要么与墨尔本保持非常大的距离。”

　　”这主要是由于其大量的反投资者租金改革，以及新的土地税收制度，该制度将在未来几年花费投资者数十亿美元。”

　　”然而，虽然目前负面的市场叙事盛行，但我们人口最多的城市不太可能继续提供良好的房地产投资潜力。”

　　”事实上，如果可以越过目前的市场负面情绪，现在是在墨尔本投资的最佳时机。”

　　墨尔本和珀斯这样的城市形成了鲜明的对比。

　　珀斯、布里斯班和阿德莱德继续强劲上涨，过去12个月的价格涨幅均超过13%。珀斯仍然很热，在过去12个月里增长了25.6%，目前没有放缓的迹象。

　　与此形成直接对比的是，墨尔本在首都中只比霍巴特表现更好。霍巴特现在的房价在过去12个月里有所下降，而墨尔本的房价仅小幅上涨1.8%。所有这些城市的单位市场都出现了类似的趋势。

　　是什么阻碍了墨尔本房地产的发展?

　　雷怀特集团(Ray White Group)首席经济学家内里达·科尼斯比(Nerida Conisbee)表示，墨尔本房价下跌可能有一些驱动因素。

　　”维多利亚州可能正在衰退，对房主征收额外的税以偿还州债务，这降低了房地产投资的吸引力。

　　”我们现在看到进入市场的房产增加，但市场上的天数也大幅增加。

　　Conisbee女士说:”墨尔本的市场天数现在处于2020年12月以来的最高水平(根据REIV的数据，为42天)，而相比之下，珀斯目前是最低的，为9天。”

　　库存过剩继续给墨尔本带来沉重压力。

　　这个城市充斥着新股上市，远远超过了其他首都城市。

　　近年来，维多利亚州的住房完工水平与其他州相比很高，疫情期间州际移民的外流加剧了供应过剩。

　　AMP副首席经济学家戴安娜·穆萨纳(Diana Mousina)将这与昆士兰州进行了比较，在昆士兰州，布里斯班已经超过墨尔本，成为该国第二大最昂贵的房地产市场。

　　昆士兰州的住房供应不足从2005年的矿业繁荣期间开始积累，直到2012年矿业繁荣达到顶峰，当时人口增长很高。

　　”近年来的低建设使供应不足问题更加严重。

　　”自2018年以来，由于邻近的新南威尔士州的负担能力挑战，昆士兰州经历了高水平的州际迁移，疫情进一步增加了进入该州的州际迁移。”

　　在墨尔本，现在不是做卖家的好时机。

　　郊区趋势评估了一系列因素，以编制澳大利亚120个郊区的清单，这些郊区的市场条件对卖家来说有了显着改善。只有一个，鹿公园，在维多利亚。

　　尽管如此，仍可能出现一些“绿芽”。

　　Domain的数据显示，实现了2.5年来最强劲的房价涨幅，比6月份的季度上涨了18.000美元(1.7%)。

　　Capspace董事总经理蒂姆Keith表示，建筑成本高企和建筑活动有限的持续证据将意味着公寓和住房市场仍然处于供应不足的状态，特别是在澳大利亚的两个最大城市悉尼，最终是墨尔本。

　　”建筑批准根本跟不上人口增长。

　　他说:”墨尔本、悉尼和布里斯班的住宅单位部门在未来24个月里估值上升的可能性很高。”

　　National Property Buyers董事安东尼·布塞洛(Antony Bucello)表示，尽管墨尔本去年的价格增长温和，但在充满挑战的房地产环境中，市场表现出了韧性，现在正准备上涨。

　　”虽然与其他一些首都城市相比，增长放缓，但墨尔本的长期基本面仍然存在，目前的市况是机会主义投资者买入的好时机。

　　”然而，毫无疑问，市场上存在着特别影响投资者的挑战。

　　”然而，在国家一级，利率和生活成本危机正在影响每个人，在州一级，增加税收和收紧租赁法规使持有房产的成本更高。

　　”然而，在过去12个月里，空置率仅为1.3%，周租金上涨近10%，租赁市场紧张，房地产需求很高，为投资所有者提供了不断增加的租金收益率和现金流。

　　布塞洛说:”主要驱动因素包括强劲的人口增长、低失业率和大都市地区的大量基础设施支出，这些支出被称为”大建设”，公路和铁路网的主要工程已经在进行中。”