日本房地产：日元疲软不足以提振本土房地产投资信托基金

　　香港消费者现在在伦敦的个人额外财产超过了另一个国际集团。之前帮助提高成本的收购热潮可能会转移到日本。日元疲软使得实际房地产成本变得诱人。但要注意，如果你把这当作购买日本房地产股票和房地产融资信托基金的催化剂，那就得小心了。

　　房地产顾问公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)表示，与去年12个月相比，面向香港消费者的日本公寓销量增长了三分之一，问询数量最多增加了70%。这与更广泛的发展相吻合。超过10家公司(其中许多是国际基金管理公司)已出价购买大手町广场(Otemachi Place)本周上涨的22亿美元官方部分。

　　在地板上，对国际消费者的吸引力是显而易见的。日本的抵押贷款利率较低，仅略高于2%。自2020年以来，日元兑美元汇率(与港元挂钩)累计下跌24%。这些元素为香港消费者提供了20多年来最优质的服务，每一个零售和机构都是如此。

　　今年12个月，日本本土建筑商股价上涨，因市场预期需求将继续增长。日本本土建筑商让人想起日本最大的三井不动产(Mitsui Fudosan)和同行住友房地产开发(Sumitomo Realty & Development)。

　　然而，任何对食物的新发现都不太可能颠覆长期发展。自2008年以来，日本的居民人数一直在下降。传统上，日本普通住宅的贬值速度比亚洲其他地区要快得多。

　　当地实际房地产融资信托(Reits)没有更好的选择。一些大型本土房地产投资信托基金(reit)以及日本房地产投资公司(Japan Real Estate Investment Corp)在过去12个月里有超过十分之一的时间出现了差错。这些房地产投资信托的贷款与估值比率过高，意味着它们依赖于日本接近于零的费用持有，而这并不是必然的。利率每上升一股，就意味着可用于分配股息的资金至少要减少10%。

　　随着美国和日本之间的利率缺口扩大，日本央行(boj)收紧金融覆盖的危险加大。这将满足对日本财产的渴求。