如何选择完美的迪拜房产投资策略

　　短期租赁为业主提供更高的租金收益和灵活性，而年租则吸引了那些寻求更稳定租金收入来源的人

　　迪拜房产吸引了不同类型的房地产投资者，多种选择的可用性意味着购房者可以选择最适合短期或长期租赁的单元。

　　这一决定通常基于各种因素，如租金收益、资本增值、地理位置、市场状况、供求关系和个人投资偏好。

　　专家表示，虽然短期租赁为业主提供了更高的租金收益和灵活性，但年租金吸引了那些寻求更稳定、更可预测收入流的人。

　　房地产技术初创公司Huspy的房地产平台主管卡琳娜•梅尔马诺娃(Karina Meirmanova)表示:“在某些司法管辖区，短期租赁比年租更受青睐，这得益于休闲和商务旅行者的需求。这些地区的法规禁止非居民出租一年的房产。”

　　“然而，短期租赁受日历周期的影响，正如我们在阿联酋看到的那样，夏季需求较低。

　　“对于国际投资者来说，短期租赁越来越有吸引力，因为它们交通便利、管理方便、不受限制，而且可以方便地灵活地参观自己的房产。”

　　然而，她表示，对于年租来说，对合同的长期承诺意味着投资者对长期收入有充分的了解。

　　在政府项目、经济扩张和油价上涨的支持下，阿联酋的房地产市场继续保持强劲增长。

　　根据迪拜土地部门(Dubai Land Department)的数据，去年，迪拜各细分市场的房地产交易同比增长17%，达到160万笔。

　　总体数字包括去年记录的房地产交易，从投资、抵押贷款、销售交易到租赁合同，高于2022年报告的约130万笔交易。

　　去年，该酋长国的房地产交易价值达到6340亿迪拉姆(合1726亿美元)，年增长率为20%。

　　梅尔马诺娃表示:“平均而言，年租金的投资回报率为6.8%，而短期租金的年回报率可能在10%至14%之间。”

　　在迪拜，最受欢迎的短期租赁地区是迪拜码头、朱美拉棕榈岛和迪拜市中心。短期租赁平台Silkhaus的运营副总裁彼得•梅(Peter May)表示，商务旅行者会在迪拜国际金融中心(Dubai International Financial Centre)、商业湾(Business Bay)和迪拜互联网城(Dubai Internet City)附近寻找房产。

　　“最近，我们看到Jumeirah Village Circle和Dubai Hills等二线地区的需求不断增加，”他说。

　　他指出，在阿布扎比，Al Reem岛是商务旅行者的热门景点，而Saadiyat岛和Yas岛对游客很有吸引力。

　　梅表示，短期租赁的所有者不受Ejari协议和长期约束性合同的限制。

　　短租房东包括房主和机构投资者。

　　“房东的回报率比长期租赁高出20%至40%。这取决于多种因素，包括房产的位置、规模和市场动态。”

　　“然而，鉴于阿联酋目前的需求，最大的挑战是缺乏高质量的短期租赁供应。”

　　专家表示，每项资产每月净收入的行业佣金标准平均在15%至20%之间。

　　业主必须向各自酋长国的有关当局登记其单位为短期租赁。

　　在迪拜，是迪拜经济和旅游部颁发度假屋许可证。

　　在阿布扎比，房主必须向文化和旅游部登记。这个过程是在线的，需要支付一小笔费用。

　　看看三种房地产投资策略和房主的经验，权衡哪种最适合你。

　　长期投资

　　Jennifer Terry在Green Community和the Greens拥有两套公寓，在迪拜拥有一栋别墅。她住在别墅里，公寓按年租出去。她在2017年和2021年购买了这两套公寓。

　　她认为，如果你的房产位于游客云集的黄金地段，比如迪拜码头(Dubai Marina)或朱美拉海滩公寓(Jumeirah Beach Residence)，那么做短期租赁会更容易。

　　不过，她说，由于她的公寓不在这些旅游区，所以年租更容易，也不那么麻烦。

　　“我们最初买公寓是因为我们认为小房子更容易出租。我们还买了一栋别墅，因为我们想自己住在里面。”

　　“但我们也在考虑未来别墅的投资潜力，但这只是在当前价格下跌一点之后。”

　　她的单间公寓的年净租金收益率为5.5%，一居室公寓的年净租金收益率为6%。

　　她指出，长期租赁提供稳定的现金流和长期的固定收入。

　　然而，投资者的房地产投资回报取决于他们何时购买该单位。

　　“我在这里已经10年了，所以我们见证了市场的起起伏伏。例如，在疫情期间，别墅和公寓的价值都下跌了约30%，因此我们进行了交易，”特里表示。

　　“我们一直在关注市场，如果有机会，我们可能会购买更多房产。”

　　她建议，对于长期投资者来说，了解不同领域的潜力和风险非常重要，只投资那些有良好记录的开发商。

　　她总是查看阿联酋拍卖公司的低价房产交易。如果她有闲钱，她会在考虑了地段、房产价值、面积和租赁便利度等因素后购买这套公寓。

　　她警告说，对于短期炒房来说，如果你买的是期房，而市场下跌，或者开发商难以兑现承诺，你的首付可能会被卡住。

　　“在迪拜买卖房产很容易。它不征税，对外国投资者非常友好，”特里指出。

　　短期租赁

　　夏皮·加格(Shilpy Garg)在迪拜朱美拉村圈(Jumeirah Village Circle)拥有两处房产，一间工作室和一间一居室公寓，她把这两处房产作为短期租赁。

　　这两套公寓都是她在计划外购买的，由一家度假屋公司管理。

　　她表示:“我们决定投资JVC，因为它的地理位置具有战略意义，而且我们也住在这里，因此在紧急情况下更容易管理这些部门。”

　　“目标受众是刚到这个国家的人，他们愿意在找到自己的房子之前租下这些公寓做短期住宿。这些公寓也经常被游客预订，他们喜欢有厨房和比酒店房间更开放的空间。”

　　在长期租赁迪拜的一处房产时，她的经历并不愉快，于是选择了短期租赁。

　　Garg女士说，当房客离开时，房子被留下了一个非常破旧的状态，没有关于他们离开的明确信息。

　　“这可能只是一个非常罕见的事件，但它让我重新思考我的未来战略。这让我觉得我需要更好地控制我的财产，因为它们都是溢价的。我最终卖掉了那个单位。”

　　“当房子不用的时候，我想去看看它是如何维护的。有了度假屋投资，这一切都是可能的。度假屋公司负责床单、洗漱用品、基本卫生和深度清洁。”

　　她认为，这种类型的投资在两到三年的时间里会有更好的回报。

　　她的一套公寓已经完成了一年的周期，平均净回报率在10%至12%之间。

　　Garg女士也选择短期租赁，因为这让她感到安心，她的财产在安全的人手中。

　　她解释说:“我决定通过短期租赁的方式租赁这些单元，因为我喜欢旅行，在其他国家也住过这样的单元，所以我想在阿联酋做类似的事情，阿联酋也是一个旅游热点。”

　　“我负担不起一个全职工作来管理这些单位。通过度假屋运营商更容易，因为他们知道如何向不同的门户网站推销，并且拥有创建强大预订渠道的所有执照和许可。”

　　与其他投资产品相比，Garg更倾向于迪拜的房地产市场。

　　然而，她会尽职尽责，只投资那些有良好记录的开发商。

　　她的房子有的只租两晚，有的只租六个月。

　　每笔预订的收入在加格和度假屋公司之间按80:20分成。

　　这些单位设备齐全。度假屋公司通常会给一份清单，业主需要履行。这包括家具和设备齐全的厨房，配有咖啡机、用具和餐具。

　　Garg女士还可以访问用户门户网站，在那里她可以为自己或客人预订日期。

　　她说:“长期租赁的好处是，你通常会收到一张为期12个月的支票，在租赁合同签署、租金被记入你的账户后，你可能不必担心任何事情。”

　　“但如果租客不是合适的人，他们可能会把你的房子弄得很破旧，在这种情况下，保证金可能也不足以修复房子。”此外，在迪拜快节奏的生活中，你可能不想向房地产监管机构提起诉讼，你只想结束这一章，继续前进。”

　　短期租赁的好处是，你的财产保持干净，不会贬值。加格表示，它将和酒店房间一模一样。

　　问题将是预订的不确定性。她说:“如果市场低迷，发生不可抗力，你可能不会有游客来这个国家，在这种情况下，这是一个完全的损失。”

　　另一个细微差别是业主必须支付水电费。

　　“就我而言，我想尝试一下，这种模式效果很好。去年，阿联酋的游客数量破纪录。”她补充道。